Un praticien désire céder son cabinet.
Le cabinet se situe en campagne, en zone de revitalisation rurale (ZRR) avec les avantages fiscaux qui vont de pair, à 1h30 de la première grande ville. Cela ne pose pas de difficulté majeure pour la vente, car on peut trouver des repreneurs pour ces cabinets (pas toujours malheureusement).
Le praticien a 30 ans, et a acquis son cabinet il y a 2 ans. Première complication, car la première difficulté est le peu de recul des chiffres du cabinet. Le pendant positif dans ce type de configuration est que la patientèle est captive, et qu’il sera aisé de perpétuer l’activité du praticien. Mais cela reste tout de même un obstacle, léger, mais réel. L’interrogation porte sur la raison de la cession du cabinet. La réponse du praticien est la mutation de la conjointe. Dont acte !
Le prix de cession demandé par le praticien est particulièrement bas, puisqu’il avoisine les cinq mille euros. Très mauvaise nouvelle, puisque le chiffre d’affaires correspond à peu de choses près au chiffre d’affaires moyen en France, ainsi d’ailleurs que le taux de charges. Un prix exagérément bas est synonyme « d’anomalie » dans le produit proposé. Mais l’investissement de départ était bas : un euro ! Aie !!! Cela se complique ! Mais ce n’est pas tout, malheureusement !
Il faut prévoir la vente du local professionnel. Acheté lors de l’acquisition du cabinet dentaire, il a été financé à 100%, y compris les frais de notaires, sur 20 ans, avec hypothèque. Autant dire que le praticien n’a remboursé que des intérêts. Une SCI a été montée. Le problème majeur est que le local a été vendu au double de sa valeur, et que les prix de l’immobilier n’ont pas progressé dans cette région, bien au contraire. Sans compter que la configuration du local n’est pas très adaptée à son utilisation professionnelle. La majoration du prix du local surcompense le manque à gagner du prix de cession de l’activité du cabinet dentaire.
Autant dire que la vente de ce cabinet dentaire va s’avérer ardue, et que, de toutes façons, le praticien ne rentrera pas dans son investissement, loin s’en faut.
Que conclure ?
Premièrement, lors d’un achat, le praticien doit toujours avoir en tête qu’un jour, il cédera son bien. Et celui qui va acquérir son cabinet est un praticien lambda, dont les attentes sont habituelles. Ainsi, il faut se méfier de ses « coups de cœur », surtout si l’on n’est pas certain de garder longtemps son cabinet.
Car dans le cas présent, le praticien pouvait anticiper la mutation, pour autant que ce soit la raison de son départ. En réalité, après discussion, il s’avère que le praticien ne s’est pas intégré dans cette région, et que l’exercice en campagne ne lui convenait pas. Il est donc indispensable d’étudier l’environnement sociologique et géographique de son futur cabinet.
Investir dans son immobilier professionnel n’est pas toujours judicieux, loin s’en faut. Dans ce cas précis, il semble que ce soit une énorme erreur, sans compter la surévaluation du prix. Et dans quel modèle économique, voit-on qu’un investissement professionnel soit surcompensé, voire simplement pondéré par un investissement immobilier ? Par ailleurs, il eut mieux valu inclure le bien immobilier dans le patrimoine personnel du praticien, afin de pourvoir arbitrer in fine entre le prix du cabinet et des murs, ce qui serait possible dans ce cas précis, mais qui entrainera un surcout, et tout au moins peu de facilité d’agir. Lors de la revente, le praticien aura un montant très nettement supérieur à rembourser à la banque pour ses murs. En effet, l’acheteur paiera le prix « normal » des murs, et l’argent sera versé à la SCI. Lors de la vente du cabinet dentaire, une plus-value sera observée, et fortement imposée. En outre, le praticien devra verser à sa SCI un montant important pour combler le différentiel entre la trésorerie de celle-ci et ce qu’elle doit à la banque.
Enfin, il vaut mieux louer un local, dans une zone à faible demande, que d’être propriétaire d’un bien dont la revente sera ardue, même si le prix d’achat défie toute concurrence.
Lionel ORTES, président d’Hippocrate Transactions
A suivre...